2025年最新版【VNQ･XLRE･IYR】おすすめの不動産セクターETFを徹底比較！

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2024年はAIブームによってマグニフィセント7を中心に大きく上昇してきた米国市場ですが、2025年にはセクターローテーションが起こりそうな状況です。

政策金利の引き下げがはじまった2024年ですが、大きなリターンを狙える不動産セクターについて知っておきたいところです。

そこで今回の記事では、不動産セクターETFの比較解説と買い時タイミングについて解説していきたいと思います。

テーマ型ETFとは

テーマ型ETFとは、広いセクターに分散された一般的なインデックスファンド（VTIやVOOなど）とは異なり、偏ったセクターに投資をするETFのことです。

テーマ型ETFは多様に渡り、近年ではロボットや宇宙、バイオやドローンのような最新技術へのETFなども人気があります。

その中でも大きく『セクター』と呼ばれる区分された分野に投資するETFをセクターETFと呼びます。

米国株におけるセクターとは

米国株におけるセクターとは、大きく11セクターほどに分けられています。

全11セクターまとめ記事はこちら

今回注目するのは、この中の『不動産セクター』に連動するETFです。

不動産セクターETFとは

不動産セクターETFとは、不動産関連事業銘柄を集めたETFです。

ちなみに不動産セクターは、S&P500の時価総額での占める割合は3%程度でもっとも比率の小さいセクターになります。

おすすめの不動産セクターETF比較

おすすめの不動産セクターETFを比較していきます。

先にお断りしておきますと、われらがバンガード社の提供する不動産セクターETFの『VNQ』はSBI証券など日本の主要ネット証券での取り扱いがありません。

残念ながらVNQの購入を希望するのであれば、サクソバンク証券やIG証券などの外資系ネット証券の口座開設が必要となります。

それを踏まえた上で、今回の記事でおすすめの不動産セクターETFは以下の3銘柄です。

そして、当ブログでおすすめするETFは『XLRE』です。

それでは解説に入ります。

おすすめの不動産セクターETFは『VNQ』『XLRE』『IYR』

おすすめの不動産セクターETF3銘柄『VNQ』『XLRE』『IYR』について比較解説していきます。

不動産セクターETF概要比較

不動産セクターETFの概要を比較していきます。

ティッカー	VNQ	XLRE	IYR
銘柄名	Vanguard Real Estate ETF	Real Estate Select Sector SPDR Fund	iシェアーズ 米国不動産 ETF
運用会社	バンガード	ステート ストリート	ブラックロック
設立日	2004/09/29	2015/10/08	2000/06/19
純資産額	$37.434B	$8.137B	$5.096B
ﾍﾞﾝﾁﾏｰｸ	MSCI REIT インデックス	Real Estate Select Sector Index	ダウ・ジョーンズ 米国不動産指数
経費率	0.13%	0.09%	0.39%
分配金	3.39%	2.83%	2.85%

VNQがもっとも純資産額が大きくバンガードの商品なのですが、なぜ日本の証券会社で購入できないのか不思議です。

経費率はXLREが0.09%と最安ですが、純資産額はVNQの1/5以下です。それでも取引するには問題のない流動性はあります。

不動産セクターは分配金が多いことが特徴ですが、2024年現在は株価が上昇しているため配当率は普段よりも低めに見えています。

不動産セクターETF過去リターン比較

不動産セクターETFの過去リターンを比較してみます。

ティッカー	VNQ	XLRE	IYR
1年リターン	39.22%	40.24%	38.73%
3年リターン	▲0.40%	0.59%	▲0.29%
5年リターン	4.11%	5.70%	3.95%

直近1年ではS&P500と変わりないリターンを出していますが、直近3年以上では苦労をしていますね。

3銘柄を比較するとXLREがやや強いリターンを見せています。

不動産セクターETF上位組入れ銘柄比較

不動産セクターETFの上位組入れ銘柄の比較をしてみます。

VNQ	XLRE	IYR
VRTPX (Vanguard Real Estate II Index)	PLD (ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽ)	PLD (ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽ)
PLD (ﾌﾟﾛﾛｼﾞｽ)	AMT (ｱﾒﾘｶﾝ･ﾀﾜｰ)	AMT (ｱﾒﾘｶﾝ･ﾀﾜｰ)
AMT (ｱﾒﾘｶﾝ･ﾀﾜｰ)	EQIX (ｴｸｲﾆｸｽ)	EQIX (ｴｸｲﾆｸｽ)
EQIX (ｴｸｲﾆｸｽ)	WELL （ｳｪﾙﾀﾜｰ）	WELL （ｳｪﾙﾀﾜｰ）
WELL （ｳｪﾙﾀﾜｰ）	DLR （ﾃﾞｼﾞﾀﾙ ﾘｱﾙﾃｨｰ･ﾄﾗｽﾄ）	DLR （ﾃﾞｼﾞﾀﾙ ﾘｱﾙﾃｨｰ･ﾄﾗｽﾄ）

3銘柄とも上位10位くらいまでは似たようなものです。

不動産セクターETFチャート比較

不動産セクターETFの直近5年のチャート比較をしていきます。

3銘柄共におおよその値動きは同様ですが、リターンの大きさはXLRE（青）＞IYR（緑）＞VNQ（赤）です。

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不動産セクターETFの特徴と買い時タイミング

不動産セクターETFの特徴と買い時タイミングを見ていきましょう。

バブルの弾けた不動産ブーム

住宅金利が過去最低水準だった2021年までは、コロナショックに端を発した『金融緩和』により空前の不動産ブームが起きていました。

現在では政策金利の引き上げにより、住宅ローン金利も高騰しています。それでもインフレによって引き上げられた不動産価格はまだ上昇しており、多くの資金が流入しているようです。

とはいえ、株式市場は将来を織り込むため、不動産セクターETFは歴史的急落を受けていました。

不動産セクターETFと市場平均との比較

不動産セクターETFのなかでも最もリターンの大きいXLREと、市場平均のSPY（S&P500）を比較していきましょう。

まずは、コロナショック前からの5年のチャート比較です。

直近5年の不動産セクターETFのXLRE（赤）は、市場平均のSPY（青）を大きくアンダーパフォームしています。やはり、株価の上昇は市場平均には届かないようですね。

しかし、ある期間に限定すると不動産セクターが市場平均をアウトパフォームすることがあります。

こちらは2021年の1月中旬から7ヶ月間のチャート比較ですが、XLRE（赤）が、SPY（青）を2倍もアウトパフォームしています。

不動産セクターETFは、どのような局面で市場平均を上回ることができるのでしょうか？

景気回復（後半）に強い不動産セクター

コロナショックからいち早く回復したのが、テクノロジーセクターや金融セクターです。その後はシクリカル銘柄の素材セクターやエネルギーセクターなどが強い上昇を見せていました。

一方、不動産セクターはと言うと、景気回復の序盤では弱かったものの、中盤から後半にかけて一気に価格を上昇させています。

コロナショックでは、不動産セクターは暴落した直後にはなかなか上昇することはできず、リートを多く含んだSPYDなどが、低迷していたことは皆に知られています。

ところが、ハイテクセクターなどが調整局面に入ると、不動産セクターは一気に価格を上昇させ始めました。

不動産セクターは、景気回復局面の中盤から後半にかけて強い特徴があることがわかります。

不動産セクターETFの買い時タイミングは？

不動産セクターETFは、不景気のあおりを受けやすい『景気敏感株』の類に入ります。

高配当であるためインカムゲインを目的にするのであれば良いのですが、キャピタルゲイン狙いであれば長期投資には向いていません。

では、短期投資で不動産セクターETFを仕込むべきタイミングはと言うと、やはり暴落後の景気回復局面の中盤以降かと思います。

現在は急激なインフレの影響で下落している米国市場ですが、今後また上昇に転じる時が来るはずです。その時が不動産セクターETFの買い時と言えるかもしれません。

ちなみに2023年11月から米国市場が大きくリバウンドしてきましたが、S&P500よりも不動産セクターETFのXLREの方が2倍近いリターンを出しています。

おすすめ不動産セクターETFまとめ

おすすめ不動産セクターETFをまとめます。

不動産セクターETFは、大きなインカムゲインが狙える銘柄です。

不動産そのものは高額過ぎて購入できなくとも、不動産セクターETFに投資することで高騰する不動産相場に便乗できます。

しかし、景気敏感株でありトータルリターンでは市場平均を上回ることは難しいため、長期投資には向いていない側面もあります。

投資は自己責任ですので、自分のリスク許容度を理解して、投資を楽しんでください。

【セクターETF11種類】特徴解説まとめ記事はこちら

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